Comment suspendre un crédit immobilier ?

Les prêts immobiliers sont d’une durée longue et d’un montant élevé.

Le crédit immobilier porte généralement sur le logement de l’emprunteur.

En outre, lorsque l’emprunteur est défaillant dans le paiement des mensualités d’un crédit immobilier, il risque de perdre le bien immobilier financé.

Pour cette raison la protection du consommateur / emprunteur au titre du prêt immobilier est renforcée.

Bien que le crédit immobilier soit un « crédit affecté » par essence, en ce qu’il est affecté à un bien déterminé (en l’occurrence le bien immobilier financé), il n’existe pas de définition générale du crédit immobilier.

En droit de la consommation, un crédit immobilier suppose :

- l’existence d’un prêt (emprunt bancaire, paiement différé, location avec option d'achat, crédit-bail ou délais de paiement)

- portant sur un bien immobilier

- à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel ET d’habitation) ou sur terrain destiné à la construction de cet immeuble.

Pour bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation, l’emprunteur, au titre d’un crédit immobilier, ne doit pas agir à titre exclusivement professionnel.

Comme pour le crédit à la consommation, l’emprunteur, au titre d’un crédit immobilier, est protégé

- au stade de la période précédant la formation du contrat de crédit immobilier (durant laquelle le prêteur est tenu de nombreuses obligations d’information et de mise en garde)

- puis au stade de la conclusion du contrat de crédit immobilier (pour laquelle l’emprunteur bénéficie, par exemple, d’un délai de réflexion incompressible)

- et enfin au stade de l’exécution du contrat de crédit immobilier.

L’emprunteur d’un crédit immobilier qui rencontre des difficultés financières peut prétendre au bénéfice du délai de grâce de l’article L.314-20 du Code de la consommation.

En effet, tout emprunteur peut être confronté à des difficultés ayant des répercussions financières.

Il peut s’agir par exemple d’un licenciement, d’une faillite professionnelle, d’un décès, d’une séparation, d’un locataire qui ne paye plus ses loyers au propriétaire emprunteur, …

Dans ces situations, bien que de bonne foi, il arrive que l’emprunteur ne puisse plus faire face aux échéances du prêt immobilier.

Il peut alors demander à ce que le paiement des mensualités du crédit immobilier soit suspendu. Cette demande peut également porter sur un crédit autre qu’immobilier.

Cette suspension du paiement des échéances est parfois aussi désignée sous les termes de « suspension de crédit », « report des échéances », « report de crédit » ou encore « pause de mensualités », …

Le Code de la consommation, quant à lui, utilise les termes de « suspension » de « l'exécution des obligations du débiteur ».

En résumé, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation, la suspension du paiement des échéances a pour conséquence de permettre à l’emprunteur d’arrêter provisoirement de payer les échéances de cet emprunt.

Il s’agit d’une suspension car l’arrêt des remboursements n’a pas vocation à durer.

En effet, cette période de suspension ne peut excéder 2 ans.

En outre, la suspension du paiement des échéances d’un crédit immobilier peut être ordonnée sans intérêt.

Elle a pour objet de permettre, durant le temps de report des échéances, de trouver une solution aux difficultés financières rencontrées par l’emprunteur du crédit immobilier.

À l’issue de la période de suspension d’un crédit immobilier, les paiements doivent de nouveau être honorés et le terme de l’emprunt est décalé d’autant.

Par exemple, si le prêt immobilier est suspendu pour deux ans et que son terme est contractuellement fixé au mois de mars 2030, il sera reporté au mois de mars 2032.

Avant de demander la suspension d’un prêt immobilier il est nécessaire de vérifier que l’on est en mesure de prouver

- d’une part, le caractère passager des difficultés financières de l’emprunteur (ex : licenciement)

- et d’autre part, la détermination de l’emprunteur à améliorer sa situation (amélioration prévisible par une recherche d’emploi ou la mise en vente du bien concerné, par exemple).

Lorsque ces conditions sont réunies, l’emprunteur d’un crédit immobilier peut solliciter, directement de sa banque (ou autre établissement prêteur), qu’elle lui accorde une suspension du prêt pour la durée utile à la résolution de ses difficultés financières.

Il est important de veiller à ce que cette suspension du prêt immobilier soit d’une durée suffisamment longue afin de permettre à l’emprunteur de trouver, dans l’intervalle, une solution pérenne permettant de faire face durablement aux échéances à venir ou de céder le bien financé dans de bonnes conditions (sans se précipiter et sans « brader » ce bien).

Il faudra également veiller à ce que la suspension du crédit immobilier soit accordée sans intérêt. À défaut, l’opération risque d’aggraver la situation de l’emprunteur et d’accroître son endettement.

Si le prêteur refuse d’octroyer à l’emprunteur un période suspension suffisamment longue avec franchise en capital et en intérêt, l’emprunteur peut saisir le Juge des contentieux de la protection afin de solliciter cette suspension.

In fine, la décision de suspendre un emprunt immobilier relève de la seule décision du juge qui, en l’occurrence, statue sans audience et de manière non contradictoire.

Il en résulte que, lorsque le juge ordonne la suspension d’un crédit immobilier, il y a ensuite lieu de faire signifier cette décision au prêteur (banque ou autre) par un Huissier de justice afin de la porter à sa connaissance pour que la suspension du remboursement des échéances du prêt commence au plus vite.

Le prêteur peut alors former un recours mais c’est assez rare en pratique car le juge aura pris soin de vérifier que les conditions légales d'octroi de cette suspension soient remplies.

Enfin, en cas de suspension (amiable ou judiciaire) d’un emprunt immobilier, il est extrêmement important de continuer à payer les cotisations d’assurance du crédit afin de demeurer assuré pendant la période de suspension.

Un avocat peut vous assister afin de solliciter la suspension des échéances d’un crédit immobilier.