SUSPENSION CRÉDIT IMMOBILIER
Les prêts immobiliers sont d’une durée longue et d’un montant élevé.
Ils portent généralement sur le logement de l’emprunteur qui, s’il est défaillant dans le paiement des mensualités, risque de perdre son logement.
En conséquence, le législateur a spécialement renforcé la protection du consommateur / emprunteur en la matière.
Le crédit immobilier est, par essence, un « crédit affecté » : Il est affecté au financement d’un bien déterminé, en l’occurrence un bien immobilier.
Il n’existe cependant pas de définition générale du crédit immobilier.
Cependant, un crédit immobilier suppose, au sens du droit de la consommation, l’existence d’un prêt portant sur un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel ET d’habitation) ou sur terrain destiné à la construction de cet immeuble.
Il peut s’agir d’un prêt au sens classique du terme, mais également d’un paiement différé, d’une location avec option d'achat, d’un crédit-bail ou de délais de paiement.
Pour bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation, l’emprunteur ne doit pas agir à titre exclusivement professionnel.
Comme pour le crédit à la consommation l’emprunteur est protégé au stade de la période précédant la formation du contrat de prêt (durant laquelle le prêteur est tenu de nombreuses obligations d’information et de mise en garde), puis au stade de sa conclusion (pour laquelle l’emprunteur bénéficie, par exemple, d’un délai de réflexion incompressible) et enfin au stade de son exécution durant laquelle il demeure protégé.
À cet égard, le crédit immobilier peut donner lieu, dans l’hypothèse où l’emprunteur rencontre des difficultés financières, au bénéfice du délai de grâce de L'article L. 314-20 du Code de la consommation qui dispose « L'exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil. L'ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu'au terme du délai de suspension ».
Il s’agit du délai de grâce du Code civil (article 1343-5 - ancien art. 1244-1 - du Code civil) adapté au droit consumériste.
Intégré dans un chapitre IV du Code de la consommation intitulé Dispositions Communes au Crédit à la Consommation et au Crédit Immobilier, cette disposition est applicable au crédit immobilier.
Concrètement ce délai correspond à une suspension du crédit à la consommation dans l’hypothèse où l’emprunteur rencontre des difficultés financières.
Ce report peut être ordonné pour une durée maximum de deux ans durant laquelle le paiement des mensualités pourra être suspendu sans intérêt.
La décision relève du Juge des contentieux de la protection.
Cette disposition ne doit pas être confondue avec la suspension prévue à l’article L313-44 du Code de la consommation qui dispose « Lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties ».
Cet article illustre bien le caractère accessoire du crédit immobilier au contrat principal qu’est le contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise.
C’est en raison des difficultés dans l’exécution du contrat principal que les remboursements du contrat de prêt immobilier peuvent-être suspendus par le juge.
Cette mesure a peu d’impact dans la mesure où elle concerne exclusivement les contrats de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise énumérés par l’article L313-44, et ce, avant réception des travaux.